*주의 : 개인적으로 알아본 내용입니다. 오류가 있을수 있습니다. 자세한 상담은 국세청, 세무사와 직접 하시는게 빠르고 정확합니다. 세법 전문가의 조언을 참고하고 투자하시기 바랍니다.
다주택자 또는 세테크를 노리는 부동산 투자자들이 눈여겨 봐야하는 물건들 있다. 예전 글에서도 언급한바 있지만 바로 공시지가 1억 미만의 주택이다.
(부동산)지방 1억미만 아파트 임장하기, 1억미만 아파트 투자의 좋은점
부동산 관련 정보는 여러 매체를 통해 손품으로도 많이 얻을수 있지만 결국 그 부동산의 입지를 상세히 알기 위해선 현장답사 만한것이 없다. 주말, 연휴간에는 평소 관심 있었던 단지들을 둘러
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세테크를 위해 이부분은 반드시집고 넘어가야한다. 무려 8%에 해당하는 세금을 절약할수 있기 때문이다.
1.취득세 중과 대상이 아닌 주택 종류
보통 주택을 취득하면 1~3%의 세율이 적용되는데, 다주택자의 경우 주택을 매수할경우 취득세가 중과된다.
취득세 중과세율은 무려 8%~12%
공부하고 물건 찾고 자금 마련해서 간신히 주택 취득했는데 세금으로 몇천만원에서 몇억을 가져가 버리면 허탈해 질수 밖에 없다. 잘 모르고 구입하면 10억 짜리 집을 구입했다가 1억 2천만원을 취득세로 납부하여 11억2천만원에 사는꼴이된다.
현 시장의 흐름은, 취득세 납부할 능력이 되지 않거나, 내기가 아까워 다주택자의 수가 어느정도 감소세를 보이고 있다고 한다.
주택 보유별 취득세 세율
| 조정지역 | 비조정지역 | |
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8%(일시적 2주택 제외) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택이상 | 12% | 12% |
그렇다면 취득세 중과대상에서 제외(표준세율 1~3%만 납부)되는 주택은 어떤것이 있을까?
1) 1억이하 주택
공시가 1억원 이하의 주택을 취득할 경우 취득세 중과대상에서 제외된다. (정비구역 제외)
재개발 재건축 지역에있는 1억 이하 주택의 경우는 취득세가 중과 될수 있으니 주의해야한다.
2)주택건설 사업자가 건설을 위해 매입하는 주택
건설 사업자에 해당하는 내용이다. 주택건설사업자가 건설사업을 위해 구입하는 주택일 경우 '멸실목적'으로 취득하기에 주택의 잔존가치가 사라지고 새로운 주택이 생겨난다. 주택 건설사업자는 사업을 위해 구입한 주택을 3년이내 멸실시켜야 취득세 중과를 받지 않는다.
주로 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행자, 주택법에 따른 지역주택조합 또는 등록 건설사업자들이 사업을 위해 취득하는 주택이 이에 해당한다.
3) 그 밖의 주택
아파트 1층에 자리 잡고 운영하는 가정어린이집의 경우 운영을 위해선 본인 소유의 주택이어야한다.
이같은 경우 다주택자가 가정어린이집의 영업을 위해 구입하는 목적으로 주택 취득시 취득세 중과대상에서 제외된다.
(단 , 취득후 1년이 경과할때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 3년이상 영업하지 않고 매각, 증여, 전용하는 경우 취득세 추징)
| 취득세 중과 제외대상 | 제외사유 |
| 가정어린이집 | 육아시설 공급 장려 |
| 노인복지주택 | 복지시설 운영에 필요 |
| 재개발사업 부지확보를 위해 멸실목적으로 취득하는 주택 |
주택 공급사업에 필요 |
| 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택 |
주택공급사업 과정에서 발생 |
| 국가등록문화재 주택 | 개발 제한, 투기대상에서 제외 |
| 저당권 실행으로 취득한 주택 | 정상적인 금융사업 활동에서 취득 |
| 농어촌주택 | 투기대상에서 제외 |
| 공시가 1억원 이하주택 (정비구역 제외) |
투기대상에서 제외 주택시장 침체지역 등 배려이유 |
| 공공주택사업자(LH,지방공사 등)의 공공임대주택 사업자 |
공공주택 공급 및 지원 |
| 사원용 주택 (사택) | 기업활동에 필요 |
| 주택건설사업자가 신축한 미분양 주택 |
주주택공급사업 과정에서 발생 *신축 2.8%적용(중과대상에서 제외) |
| 상속주택(상속개시일로부터 5년이내) | 투기목적과 무관하게 보유 *상속 2.8% 적용(중과대상에서 제외) |
| 주택도시기금 리츠가 환매조건부로 취득하는 주택 |
정상적인 금융사업 활동에서 취득 |
2.임대사업자의 임대주택 취득시 취득세 중과는?
임대사업자의 임대주택 취득시에도 아래 요건에 해당한다면 다주택자 취득세 중과 대상이다.
지방세 특례제한법 제31조(임대주택등에 대한 감면)
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다. <신설 2020. 8. 12.>
지방세 특례제한법 제31조(임대주택등에 대한 감면)
임대사업자가 임대 목적으로 주택 취득시 취득세 면제 또는 감면 받으려면 둘다에 해당해야한다.
1)전용면적 60㎡이하인 공동주택 혹은 오피스텔을 취득할것,
2)해당 주택의 취득가액이 3억원(수도권 6억원)이하일것
수도권의 경우 주택가 상승으로 6억이하의 주택 및 오피스텔을 구입하기가 쉽지 않아 사실상 취득세 중과대상에 대부분 해당된다.
3. 일시적 1가구 2주택의 경우 취득세 중과제외
일시적 1가구 2주택자의 경우 이전 주택 구입분에 대해 처분기간내에 처분시 취득세 중과대상(2주택 중과세율 8%)에서 제외된다.
하지만 처분기간이 지난후(1년 OR 3년 내) 처분하지 않을경우 취득세 중과대상이되어 종전 납부한 취득세와 중과세율인 8%의 취득세 차액과 거기에 더불어 가산세 까지 납부해야한다.
* 1주택 소유한 세대가 이사가기 위해 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된경우 취득세 중과되지 않음
종전주택 3년이내 처분, 멸실해야함, (종전 주택과 신규주택 모두 조정대상 지역에 있는 경우 1년이내 처분, 멸실해야함)
4. 1주택 소유자가 아파트 분양권을 취득하는 경우
아파트 분양권, 입주권도 주택수에 포함된다. 하지만 분양권이나 입주권의 경우 거주할수 있는 주택의 실체가 없기 때문에 아파트 준공 후 주택 취득일을 기준으로 3년이내에 종전 주택을 처분하는경우 일시적 2주택으로 보아 취득세 중과대상에서 제외된다. (종전주택, 신규주택 모두 조정대상지역 소재시 1년이내)
EX) 기존 아파트 매매 시점( 2017년 10월)
아파트 분양권 취득시점(2018년 7월)
아파트 준공후 입주(2021년 11월)
기존 주택을 2024년 11월 까지 처분해야 취득세 중과대상에서 제외
(단, 종전 주택, 분양받아 입주한 아파트 모두 조정대상지역에 있을경우 2022년까지 처분)