세계 어디에도 없는 유일무일한 전세제도. 우리나라의 부동산은 전세가가 떠받치고 있다고 해도 과언이 아니다. 전세가를 기준으로 삼아 매매가를 가늠한다. 지역마다 매매가와 전세가 비율이 거의 고정되어 있어 매매를 원하는 사람들은 전세가로 그 부동산의 가치를 판단할수 있다.
하락장에서도 전세가가 매매가를 떠 받치고 있어 역사적으로도 부동산의 급격한 하락은 이뤄지지 않았다. 100% 보증금을 반환 받을수 있기에 부동산 하락장엔 매매보다 전세수요가 늘어난다.(전세의 화폐가지 안전성)
매매가 하방의 지지선을 전세가가 유지해준다.
또한 매매가가 올라가는 시기에도 매매가를 받쳐주는 역할을 한다. 매매가가 폭등하기 시작하면 반드시 정부 정책으로 인한 규제가 발생한다. 그 시기에따라 다르긴 하지만 생각보다 강력한 규제가 나왔을때 매수세에 영향을 끼치게 된다. 하지만 그때 또다시 전세가가 바로 밑에서 지지선 역할을 해준다.
이러한 한국의 독특한 전세 제도 때문인지 부동산매매가와 전세는 상관관계가 매우 크게 작용한다.
"그때살껄....." 하면서 후회하는 사람들이 많다는 기사를 봤다. 왜냐하면
지금의 아파트 전세값으로 3년반전에는 매매가 가능했던 아파트가 수도권(서울, 인천, 경기)에 존재했었다.
9월13일 KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 수도권 아파트의 평균 전세값은 4억4165만원
2018년 1월 당시의 수도권 아파트 평균매매가 4억 4067만원과 비슷하다.
내년 8월 계약갱신청구권이 끝나는 시기가 되면 시세에 맞춰 전세값 폭등을 예상한다.
주택시장에 신규공급이 안되고 세금이 오르면 집주인들이 전월세 가격을 올리고 결국 매매가도 상승할것이라는 전망이다. 급격한 전세가의 상승으로 전세의 월세화도 과속화된다.
서울의 올해 입주 물량은 1만 9천 가구, 내년(2022년) 예상 물량은 1만 3000가구로 올해보다 32% 줄어든다.
공급이 줄어들어 전세 수요자, 매매수요자들이 공급을 받지 못해 자연스레 가격 상승이 예상된다.
수도권은 3기 신도시의 공급으로 신축 입주 물량이 쏟아져 나올것이다. 하지만 사전 청약 후속일정에 따라서 기간이 10년 이상 걸릴수 있기 때문에 당첨자격을 유지하려면 단지 입주시까지 무주택 요건을 유지해야한다.
입주전 청약자들은 어딘가에서 임차인으로 살아야한다. 그리고 입주후엔 모든 단지는 의무거주기간이 적용된다. 집주인이 무조건 들어가 살아야 하는 강제 규율.
의무 입주 기간이 끝나기 전까지 3기신도시에 전세 매물이 거의 없다고 봐도 좋다.
전세 수요는 계속 있으나 공급은 차질을 입어 결국 전세가는 상승한다고 봐야겠다.