부산 여기저기 아파트 단지에 리모델링사업 추진 한다는 현수막이 붙었다. 리모델링 사업은 무엇인가? 그리고 장단점은, 언제쯤 들어가야 수익을 낼수 있을까??
리모델링이란?
건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.
재건축과는 달리 건축물을 전부 철거하지 않고 내력벽을 유지한 상태로 구조개선하고 증축, 개축등을 하여 건물을 효율적으로 개선하는 사업이다
1. 부산광역시 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례
부산해운대구가 오래된 아파트의 리모델링 지원을 위한 조례를 제정하였다. 현재 해운대구에 300가구 이상 아파트 기준으로 30년 이상된 아파트가 8천64가구, 15년 이상은 7만3천826가구다. 이중 대부분이 90년대 후반에 조성된 해운대 그린시티(좌동일원)에 모여있다. 리모델링은 주거환경 개선으로 주택가치 상승과, 노후된 아파트를 수선하여 쾌적환 생활환경을 조성하는 사업이다.
부산광역시 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례
[시행 2021. 5. 26.] [부산광역시조례 제6380호, 2021. 5. 26., 제정]
2. 부산 리모델링 추진 단지 (현수막 기준)
개금엘지
거제현대홈타운
민락센텀비치
반여선수촌
센텀삼환
센텀센시빌
센텀피오레
안락SK
양정현대
엘지메트로
연지화인
좌동SK
좌동건영
좌동대림
좌동대우
좌동대창
좌동동부
좌동동신
좌동두산
좌동벽산
좌동삼성
좌동상록
좌동엘지
좌동영남
좌동현대
좌동화목
좌동화목
화명낙천대
화명대우이안
화명수정강변
화명코오롱
3. 리모델링 사업의 장점
1)재건축에 비해 사업 진행시간 단축, 절차 간편
전체적인 사업 진행 속도는 리모델링이 재건축보다 빠르다. 정비구역 지정부터 이주·준공까지, 재건축 사업에 걸리는 시간은 총 10년 정도다. 지난 2015년 서울시가 2000년 이후 재건축 사업장 약 160개를 분석한 결과 평균 사업 소요 기간은 9.7년이었다. 안전진단, 사업시행인가 등 인허가 과정이 늦어지면 수년씩 더 걸리는 경우도 허다하다.
그에 반해 리모델링은 빠르면 5~7년 내 사업 완료가 가능하다.
2)기존 건축된 아파트 평수보다 20~30% 확장된 평수 얻게됨
3)재건축에 비해 규제대상 적고 안전진단 기준이 낮아 빠른 사업추진의 용이성.
4)리모델링후 아파트 가치(가격)상승에 유리
*리모델링과 재건축의 차이점
| 리모델링 | 재건축 | |
| 관련법 | 주택법 | 도시및주거환경정비법 |
| 목적 | 건물의 노후화 억제, 기능향상 | 노후불량구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급 |
| 안전진단 | 수직증축 B등급 이상 수평증축 C등급 이상 |
D 등급 이하 |
| 최소연한 | 준공 후 15년 이상 | 준공 후 30년 이상 |
| 공사방식 | 대수선 또는 부분철거 후 증축 | 기존건축물 철거 후 신축 |
| 증축범위 | 기존 전용면적의 30~40%이내 | 용적률 범위 내 |
| 용적률 | 법정상한 초과 (건축심위로 결정) |
법정상한 이하 (3종일반주거 300%) |
| 건축기준 완화 |
건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등 |
- |
| 구조 | 기존 구조를 보강해서 현행 기준에 맞는 내진설계 적용 |
현행기준에 적합하게 설계 및 시공 |
| 기부채납 | - | 도로, 공원, 녹지 |
| 초과이익 환수 |
초과이익환수 비적용 언제든 매도가능 소유자 전원 입주권 부여 |
1인당 평균 3천만원 초과시 최고 50% 환수 조합설립후 매도 금지 2년이상 실거주만 입주권 부여 |
4. 리모델링 사업의 단점
1) 수익성이 재건축보다 낮다.
리모델링은 기존 세대수에서 15% 이내만 세대수가 증가 가능하기 때문에 일반 재건축에 비해 추가 부담금 부담이 크다.
1990년대 준공해 재건축 연한까지 10년 이상 남은 아파트 중에서 용적률과 건폐율이 낮은 아파트 단지가 리모델링에 적합하다. 용적률이 낮을수록 대지지분이 높아 사업성이 좋다.
건폐율이 낮은 아파트 단지 역시 별동을 추가로 짓거나 발코니, 다용도실 등을 확장할 수 있어 유리하다. 하지만 대부분 리모델링 진행 단지는 용적률 200% 이상이다. 200% 미만일 경우 리모델링보다 재건축을 우선적으로 고려하기 때문이다.조건에 부합한다면 리모델링 이후 과연 수익이 날 것인지 ‘사업성 검토’를 해봐야 한다.
사업성 계산법은 간단하다. 리모델링 후 아파트 가격 오름폭이 리모델링 사업비보다 크면 클수록 사업성이 좋은 단지다. 향후 시세가 오르면 일반분양 수입이 늘어 조합원 분담금도 감소한다. 자연스레 시세차익도 늘어난다. 특히 리모델링하려는 단지에 이미 지하 주차장이 있다면 사업성이 높다. 지하 주차장 시공비가 전체 공사비에서 차지하는 비율이 상당해서다. 즉, 리모델링 단지에 주차 공간이 충분하다면 그만큼 추가 분담금을 줄일 수 있다.
2)기존 건축물의 내부구조를 활용해야 한다
내력벽을 유지하기 때문에 긴 직사각형의 모양이 나올수 있다. 앞 뒤로만 증축이 되므로 동굴형식의 리모델링 되어 실내공간이 길어져 통풍부족 일조 부족으로 실내가 어두워지는 등의 문제가 발생할 수 있다.
3)기존보다 낮아지는 층고 문제
지었을 당시의 건축법이 아닌 최근 건축법 기준에 충족하기 위해 기존 층고 안에 방음재, 스프링쿨러등의 추가적인 설치가 필요해 기존 층고보다 낮아질수 있다. (5~10CM)
4)일조권으로인한 수평증축, 수직증축 불가.
-일조권 기준의 변화로 (건축법 시행령 제86조) 1992년 5월 31일 이전에 인허가 받고 준공된 경우
건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
5) 높아진 건폐율 때문에 건물의 쾌적성이 떨어짐
수평증축을 하다보니 동간 간격이 좁아져 뒤에 있는 동은 쾌적성이 떨어진다.
사각지대 발생,
기존 단지 배치를 이용해 앞뒤로 수평증축이나 별동증축을 하는 경우 바람이 통하는 길을 막거나 세대간 사생활 침해의 부작용이 발생할수 있다.
6)리모델링 사업 자체의 좌초 가능성.
보통 15년차된 재건축 불가능 단지에서 리모델링 사업 논의를 시작하는데 아파트 가지 상승을 위해 진행 되는 경우가 많아 이해관계 당사자들 간의 의견조율에 어려움이 있다. 주민의 의견조율이 실패할 경우 계획이 무산되어 진행이 아예 안될수 있다.
건설업계에 따르면 리모델링을 하면 아파트 시세는 평균 30% 정도 오른다. 예를 들어 현재 3.3㎡당 매매가가 1000만원인 아파트 단지는 리모델링 이후 보통 1300만원까지 가격이 뛴다. 이때 리모델링 사업비가 3.3㎡당 300만원을 초과하면 해당 아파트 단지는 리모델링을 해도 손해를 볼 가능성이 높다. 일반분양 물량까지 적다면 실패할 확률이 더 크다.
재건축 사업성이 없어서 시작된 리모델링 사업이라는 맹점이 있어, 리모델링 단지는 "재건축"은 사실상 불가능하여 재건축에 대한 기대감은 애초에 배재해야한다.
5.언제 매수하는게 유리할까?
리모델링 사업도 재건축과 마찬가지로 분담금 총회, 행위허가 등 각 사업 단계 전후로 가격이 뛴다.
이왕 매수시점을 잡는다면 시공사를 선정하고 안전진단을 마친 뒤, 행위허가가 나기 전 매수를 하는 것이 최적이라 생각한다(안전진단 이후 매수)
단, 리모델링 사업에는 ‘부동산 시장이 상승장일 경우’라는 조건이 붙는다. 리모델링은 상대적으로 비싼 분담금, 오랜 건축 기간 대비 최신 설계를 적용한 아파트를 받는 사업이 아니다. 사정이 이렇다 보니 조합원 동의를 끌어내기 쉽지 않다. 그래서 리모델링에 따른 기대 수익이 확실한, 부동산 상승장이어야 조합원 동의율을 빠르게 채워 사업을 진행할 수 있다.
6.그 외 기타 고려할 사항
1) 리모델링 후 늘어난 면적만큼 취득세를 납부해야 한다.
2) 한국건설산업연구원에 따르면 국내 리모델링 시장 규모는 2021년 30조 원, 2025년 37조 원, 2030년 44조 원
수준으로 늘어날 것으로 전망하고 있다.
3)*2014년 수직증축 허용 이후 안전성 검토를 통과하고 허가를 받은 곳은 서울 송파구 성지아파트가 유일
4) 올해 7월 22일에 리모델링 특별법이 발의 되었고,통과가 된다면 규제가 간소화되어 리모델링 시장이 더욱 활성화될 수 있다.(해운대구 리모델링 지원 사업의 조례제정과 같이)
기존에 살고 있는 아파트 단지가 리모델링 가능단지라면 이부분은 분명 호재로 작용한다. 또한, 리모델링 추진을 위한 위원회가 출범하고, 리모델링 사업을 하기위해 적극적으로 행동하는 움직이면 보이면 그 단지의 호가는 상승한다.
리모델링사업 자체가 시세를 띄우기에 아주 좋은 카드다. 리모델링 사업은 지금 현재 시세가 비싸고, 평단가가 높고 입지가 좋은 동네에서 이루어져야 사업성이 있다. 일반 분양 가구수가 재건축에 비해 상당히 적기 때문에 투자자의 입장에선 대형 건설사의 하이엔드급 아파트로 리모델링이 되지 않으면 이득보기가 쉽지 않다. 살고 있는 주민이라면 적은돈을 투입해서 새집에 살수 있어 살면서 버티면 결국 리모델링 호재로 차익을 남길수 있기 때문에 사업이 완료될때까지 버티기 수월하다.