양도란 자산에 대한 등기, 등록과는 관계없이 매도, 교환함으로써 자산이 유상으로 이전되는 것을 말한다.
양도소득세는 어떤 자산을 양도하며 발생하는 양도차익에 매기는 세액을 말한다. 이때 양도 차익은 양도가액에서 필요 경비를 제한 금액을 말한다.
양도차익 = 양도가액-필요경비
필요경비 = 취득가액 +자본적 지출 + 양도비용
주택을 10억에 구입한 것은 취득가액이 되고, 주택을 12억에 팔았다면 12억이 양도가액이 된다.
그러나 10억에 사서 12억이 되었다고 2억의 수익이 전부 남지는 않는다. 그 이유는 매도하며 들어가는 각종 비용이 발생하기 때문이다. 이 비용처리를 잘해야 양도차익을 줄여 절세가 가능하다.
양도차익을 줄여줄 필요경비의 종류는 어떤 것이 있는지 알아보자.(*주의 : 개인적으로 알아본 내용입니다. 자세한 세금 관련 사항은 국세청과 세무사에게 문의하는 것이 빠르고 정확합니다.)
1. 경비 (집 앞에 세워두는 그 경비가 아니라 지출을 말한다.)
필요경비란
"소득세법상, 소득을 얻기 위해 필요한 경비. 수입 금액에서 공제됨."
이라고 정의된다. 양도소득세에서 필요 경비는 양도소득을 얻기 위해 필요한 경비라고 보면 된다.
양도차익을 위한 대표적인 필요경비는 3가지가 있다.
1) 취득가액
2) 자본적 지출액
3) 양도비용
1) 취득가액
취득가액이란 주택 매입 시 들어간 비용, 즉 아파트 매매비용, 취등록세, 면허세 등을 합한 금액을 말한다.
건축주로서 직접 건물을 지어서 주택을 얻게 되었을 경우는 재료비, 노무비, 경비 등을 합한 금액이 취득가액이 된다.
3억에 아파트를 매매했다면 취득세 1.1%를 합해 3억 330만 원을 내야 한다. 총 취득가액은 3억 330만 원이 된다. (추가적인 금액이 더 들어갈 가능성 있음, 면허세, 보험료 등)
필요경비가 높아지면 양도차익이 줄어든다. 그러므로 증빙할 수 있는 취득가액에 포함되는 사항을 커지게 하는 것이 절세에 중요한 역할을 하게 된다.
2) 자본적 지출액
자본적 지출액이란?
건물의 가치를 현실적으로 증가시키는 데 소요된 비용으로 건물의 원상회복시키거나 능률을 유지하는데 소요되는 비용을 말한다.
부동산을 수선, 보수하여 가치를 증대시키는데 들어가는 지출을 말한다.
이경우 지출 증빙이 가능한 세금계산서, 명세표, 신용카드 영수증, 현금영수증 등을 받아 철하거나, 지출 사실을 증빙할 수 있는 입금거래내역서 등의 증명 서류를 보관하여 증빙서류로 제출 시 필요경비로 공제받을 수 있다.
- 부동산의 내용연수 연장, 가치 증가를 위한 확장, 증설, 냉난방장치 설치비등
-개발부담금 및 재건축 부담금
-자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용
-개발이익 환수에 관한 법률에 따른 개발 부담금
-양도자산을 취득한 후 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송 또는 화해비용
여기서 자본적 지출과 수익적 지출을 잘 구분해야 하는데 자본적 지출로 나간 금액은 증빙을 통해 필요경비로 인정 가능하지만, 수익적 지출은 필요경비의 인정이 불가하기 때문이다.
*수익적 지출
자본적 지출 외의 수선비, 즉 원상회복이나 능률 유지를 위해 지출한 수선비 등은 수익적 지출에 해당하며 이는 취득가액에 가산하지 않고 비용으로 처리한다.
| 자본적 지출 (필요경비 인정 가능 항목) | 수익적 지출 (필요경비 인정 안되는 항목) |
| -본래의 용도를 변경하기 위한 개조 -엘리베이터 또는 냉난방장치의 개조 -빌딩등에 있어서 피난시설 등의 설치 -재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물, 기계, 설비등의 복구 -그 밖의 계량, 확장, 증설 등 이와 유사한 성질의 ex)에어컨 설치 보일러 설치,교체 샤시 교체, 설치 공사 발코니 개조공사 내부시설 개량공사 등 |
-건물 또는 벽의 도장 -파손된 유리나 기와의 대체 -기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체 -재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구, 도장 및 유리의 삽입 -그밖의 조업 가능한 상태의 유지등 이와 유사한것 ex)벽지, 장판 교체비용 아파트 외벽 칠, 베란다 칠 등의 비용 싱크대 교체비용 문, 조명, 창문 교체 비용 타일교체, 변기 교체비용 화장실 거울 교체비용 등 |
3. 양도비용
양도비용이란?
양도소득금액 계산에 있어 필요경비로 공제하는 비용.
주택을 양도하기 위해 직접 지출한 비용. 계약서 작성비용, 공증비용, 인지세 납부 비용, 부동산 등기 비용 등을 양도자가 부담할 때 그 등록 비용 또한 양도비에 포함된다. 양도비용은 반드시 양도와 직접적으로 관련 있는 비용 이어야 한다. *소득세법 제97조, 소득세법 시행령 제163조
ex) 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
공증비용, 인지세 납부비용
매매계약에 따른 인도의무 이행을 위한 지출한 명도비용
부동산 중개수수료, 등기비용( 법무사 대행수수료 )
명도 소송비
정리하자면 주택을 구입하면서 들어간
양도가액 - (주택 매매비용 + 자본적 지출액 + 양도비용) = 양도차익이라는 계산이 나온다.
양도차익을 줄일 수 있도록 필요경비를 높여야 세금계산의 대상액을 줄일 수 있다.
증빙이 가능한 항목은 모두 포함시켜야 양도소득세를 절세할 수 있다.