서울에서 최 상급지인 강남의 평균 전세값이 1억이 넘는 아파트가 생겨나는중이다. 매매가는 이미 1억이 넘었기에 놀랄일도 아닌데 전세가가 평당 1억이다.
단순계산으로 강남에서 10평짜리 아파트에 전세로 살다가 큰평수가 필요하면 다른 지역에서는 10억짜리 아파트 매매가 가능하다.
정부가 서울 부동산 가격 상승을 막으려고 부동산 대책을 끊임없이 내놨지만 완벽히 실패했다. 심지어 거래가 규제로 인해 매물이 잠김 상태인데도 불구하고 신고가가 나온다.
강남 삼성동 힐스테이트 1단지 전용면적 31.402㎡ 짜리가 저번달에 보증금 12억 6000만원에 전세로 나갔다.
평당 1억 3264만원, 매매가가 아닌 전세가가 1억이 넘는다. 역대 최고액 역시 강남 불패라는 말이 절로 나온다.
강남 청담동 '브르넨청담 평당 1억 671만원(전세가)
서초구 반포동 '아크로 리버파크 평당 1억201만원(전세가)
서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 평당 1억 107만원(전세가)
강북에서는 성동구 성수동 '트리마제' 평당 9984만원(전세가) 가 1억 가깝다.
전세가 뿐만 아니라 월세도 초고가 아파트가 등장하고 있는데 종부세를 덜내기 위해 집주인들이 월세 비중을 크게 둬서 금액을 올리기 때문이다.
성동구 성수동 아크로 서울포레스트 전용면적 264.546㎡짜리는 보증금 20억에 월세 2천700만원에 계약이 체결 되었다.
월세 2700만원, 연 3억2천400의 월세 수입을 얻을수 있다. 물론 101평짜리 대형에 올해 공시지가가 66억여원.
왜 이런 비정상적인 전세가가 형성되는 걸까?
1)전세 매물의 공급부족
임대차 3법이후 수도권에 전세매물이 거의 자취를 감추었다. 매물이 없으니 부르는게 값이다. 양도세 비과세 요건과 재건축 조합원 요건등을 채우기 위해 실거주하는 집주인들이 늘어나 전세 매물이 감소하고 이같은 상황은 수도권 전체가 비슷한 상황이었다.
거기에 다른 지역의 전세가가 큰폭으로 뛰었고 강남은 상대적으로 조용했으나 최근에 그 흐름을 다시 타기 시작했다.
2)주택가격 급등에 따른 상승
전국 주택가격이 상승하면서 전세가격도 덩달아 키 맞추기 중이다. 갭 매우기 때문인셈. 아파트 가격은 2년전보다 많이 오른곳은 무려 50~80가량 상승했다. 전세가율은 오른 매매가격을 기준으로 다시 정해져서 바로 오른다.
3)세입자가 전월세를 유지할수 밖에 없는 상황의 증가
너무 오른 부동산가격으로 인해 주택 실수요자들의 매매가 쉽지 않은 상황이다. 그때문에 구매력이 감소하였다. 정부 규제로 인해 대출받기가 어려워져 주택구입이 더더욱 힘들어져 어쩔수 없이 전월세로 남아있어야 하는 추세다. 또한, 청약 당첨을 위해서는 무주택 세대주 요건을 갖추어야 하기에 전월세를 유지해야 하고 그로인해 전월세 수요가 증가하였다.
4)재개발, 재건축등의 이주로 인한 전세난
정비사업 자체는 물량을 공급하기 위한 과정이지만 그로인해 단기적으로 원주민의 전월세로 이동은 피할수 없는 상황이다.
5)계약갱신요구권의 부작용
2년 받고 2년더 라는 제도는 아무리 생각해도 비합리적이다. 하지만 세입자의 권리행사로 시장에서 매물 품귀현상이 가속화 되었다. 계약이 종료된 매물의 신규 전세가격은 결국 키맞추기를 위해 급등한다. 기존 세입자는 2년후 어떻게 될지라도 현재 올라버린 전세가와 집값으로 인해 지금 집에서 움직일수가 없다.
위와 같은 상황은 공급 물량이 쏟아지기 전까진 해결되지 않는다. 향후 몇년간은 위와 같은 상황이 계속될것으로 예상된다.
개인적인 의견으로는 부동산 매매가 상승으로 인한 전세가 상승은 최소 4년간 지속될것이라고 본다.