주의: 다른곳에서 관련 글을보고 제 의견을 추가하여 작성한 추측, 억측, 소설이 가미된 뇌피셜 글입니다. 이대로 되리란 보장 없습니다. 시세조장, 불안감 조성을 위한 글 아닙니다. 모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다.
정부에서 이번 주중 (10월4일 기준) 가계대출 추가 규제책을 내기로 했다. 그로인한 실수요자들의 불안감이고조되고 있다. 이미 대출 절벽이라고 불릴만큼 전세 대출 받기가 힘들어진 상황에서 부동산 임대 시장은 어떻게 돌아가게 될까??
2주택이상 보유한 다주택자,영끌해서 부동산을 구매하려는 실수요자, 세들어사는 임차인들까지 대출 규제의 대상이 된다는 것은 거래가 더 줄어들면서 지금의 전세제도에서 반전세 또는 월세로 이동하는 요인이 될것이다.
전세의 월세화'와 '렌트비(월세)의 폭등', '주택의 수익형화' 는 이제 선진국에 접어든 대한민국 부동산 시장이 직면한 미래다.
우리나라에 살고 있는 사람이라면 (내,외국인에 관계없이) 매매, 전세, 월세 중 하나를 선택하여 집을 구해야한다. 그중에 매매, 즉 자가주택 보유 비율은 약 50% 후반대,. 무주택(전/월세) 비율은 40%초반이다.
전/월세 중에서도 지난 10년은 전세자금대출의 저금리로 인한 메리트(월세>전세이자) 때문에 월세보다 전세를 선호하는 경향이 컸다. 월세 가격이 여타 다른 선진국에 비해낮게 유지될 수 있었던 것도 전세자금대출의 저금리로 인한 대체제가 존재했었기 때문이다.
그러나 수도권 평균, 광역시, 지방 대도시의 신축 전세매물의 전세가는 이미 전세자금대출 한도인 5억을 초과한 상태다. 그런데 현재는 임대차 3법 이후 이중화된 전세가격으로 (계약갱신 청구권, 2년 +2년) 평균이 실제보다 낮게 유지되고 있고, 내년 8월 이후 전세가가 매매가와 키맞추기 할 것이 확실시되고있다. 그러므로 신축+구축 매물의 평균 전세가가 5억 이상으로 올라갈 가능성이 대단히 높아진다.
정부에서 대출규제로 전세자금의 신규대출을 금지하고, 전세대출에 대한 *DSR 규제를 도입하며, 전세계약의 6년화 (2년+2년+2년), 신규계약 5% 인상 상한제를 도입하는 것도 내년 8월 이후 나타날 전세가의 급상승과 전세대출총량의 급격한 증가를 막기 위한것이라 볼수 있다.
<*DSR(Debt Service Ratio)는 총부채원리금상환비율을 뜻한다.모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율. 그러니까 DSR가 0%에 가까우면 빚이 거의 없다는 얘기고, 100%에 가깝다면 번 돈을 원리금 상환하는 데 쓴다고 볼수 있다.>
인터넷 커뮤니티를 통해 지점당
"전세대출 한도액 5억 이라는 소문이 퍼지고있다.
그러다면 현재 시장 참여자 입장에서 바라봤을때 전세대출의 상한이 5억이라면, 신규대출에 대한 한도, DSR 등 다양한 규제로 실제로 5억을 꽉 채워 받기 어려운 상황이된다.
전세 대출한도 5억이 지속될경우 내년 8월에는
1)신규입주주택 전세 금지
2)2017년 이후 입주물량 최저(공급량 부족)
3)계약갱신청구권 무효화를 위한 집주인 실입주
4)이에 따른 수도권(+광역시) 전체 전세물량의 대폭 감소('21. 10월 기준 작년 10월에 비해 수도권/광역시 전세매물이 거의 반토막 난 상태인데, 이 상태는 내년에 더 심각해질 가능성 높음)로 인한 입주가능 전세매물의 대폭 감소.
매물이 귀해지니 전세를 찾는 세입자는 철저한 을, 집주인은 철저한 갑의 위치.
" 집주인은 악, 세입자는 선."이라는 구시대적 지주,소작농 프레임이 아니라 세입자와 집주인 모두 자신의 최대 이익을 추구하는 자본주의의 논리로서 동등한 시장 참여자로 본다면 어떤 선택이 이루어질까?
당연히 집주인은 전세가격의 정상화( 5% 이상한도 인상이 아닌, 시장가대로 전세가인상)를 요구할 것이고, 세입자는 전세대출 규제로 인해 이전 전세금과의 갭을 대출로 당겨오지 못하는 상황이 발생해 인상금액을 지불 가능한 세입자는(다른 옵션이 없으니) 전세금을 올려줄 것이고, 지불 불가한 세입자는 집주인과 협상을 통해 모자란 전세금만큼 월세로 지불하게 될것이다.
기존 전세가와 같은 매물을 찾으면 된다?? 시장 전체에 입주가능 전세물량 반토막, 신규주택 전세가 불가능, 거기에 신규 입주물량도 반토막이 나서 갈곳이 없는 상황이다.
가족들과 거리로 대책없이 나설수 있을까? 아이들이 다니던 학교를 떠날수 있을까? 부모의 직장을 옮길수 있나?
결국 같은 지역에서 아파트에서 전세 혹은 반전세 금액을 지불 불가능한 가정은 빌라, 투룸으로 이동할 것이고, 이는 주택시장 전반에 전세금 상승 혹은 월세화/월세시세의 상승이라는 나비효과를 불러 일으킨다.
현재까지 대한민국 주택시장에서 월세가격이 전월세 전환율 이하로 낮게 유지되었던 것은 전세자금대출과 저금리라는 강력한 대체재가 존재했고 정부에서도 그 대체제의 유지를 원했기 때문이다. 그러나 전세의 평균 절대가가 전세자금대출 한도 이상으로 올라가고, 인플레이션 기조(인플레이션 = 성장이라는 것을 망각해선 안된다. 저금리는 지난 10년간의 세계적 디플레이션으로 인한 결과물)에 따라 기준금리가 인상되면 월세의 절대가격은 자연히 올라가게 된다.
전세자금대출을 금지하고 있는" 정부의 목적"은 눈 앞의 주택가격과 전세가격의 급등을 막기 위함이겠으나 그 정책 기조의 부작용은 전세의 월세화 가속, 주택(특히 아파트)의 수익형 부동산화 일것이다.
2021년 선진국으로 진입을 선언한 대한민국이 주택시장의 진정한 선진국화(뉴욕, 런던 ,파리,시드니,벤쿠버등 렌트비 가격을 확인해 보면 어마어마하다.
호주 시드니에 거주하는 지인의 경우 2룸 아파트/유닛를 렌트하는데 주당 800불(호주달러)을 지불한다. 월 3200불. 한화 274만원. )
전세의 월세화와 전세자금대출 금지는 역설적으로 아파트 보유자들의 수익 확대를 연 5% 이상으로 확정한다. 집주인들은 가중되는 보유세를 월세화시켜 세입자에게 전가하여 헷지하고, 세입자들은 대출이 나오지 않는 부분을 결국 월세로 내야하니 울며 겨자먹기로 흐름에 따를수 밖에 없다.
주택시장 신규진입자들의 주거비용을 꾸준히 상승(미국/영국등 쉐어하우스가 일반적인 젊은이들이 렌트비로 얼만큼의 비용을 지불하는지 생각해 보자. 젊은층or무주택자가 룸메이트를 구해 렌트비를 분담하는 것이 매우 보편적이다) 시켜 주택구입 자금(시드머니)을 모으는 것을 어렵게 만들고, 대출을 규제하여 젊은세대가 매매시장에 접근하는 것을 원천 차단한다는 부작용을 초래할 것이다.
부동산의 선진국화는 시장에서 주거지와 주거형태에 따른 계층의 분화를 의미하는 것일수 있다.
월세 납입에 허덕이며 매매시장 접근이 불가능한 하위층 청년들 vs 대출과 부모의 지원을 통해 자가로 시작하는 상위층 청년들
그 두 계층의 갭이 영구적으로 벌어질 가능성이 대단히 높다. 2030세대들은 이를 본능적으로 인식하고 있고, 그에 따라 남은 올해 말과, 내년 초 주택보유를 위한 젊은 세대의 매수세는 더 심해질 것이다.
젊은세대들이 구입 가능한 중저가 주택의 매매가 상승이 기존 주택 보유자들의 중고가 주택의 가격을 밀어올리는 역할을 수행할 가능성이 있다. 그러면 내년 8월 전세 갱신시점의 전세가는 어떻게 될까?
내년 8월의 시장 상황을 보면 생각한것처럼 될지 알수 있으니 기다려봐야겠다.