*주의: 매수, 매도 의견을 적은글이 아닙니다. 혼자 분석해본 개인적인 의견입니다. 시세조장을 위한 의도 전혀 없습니다.
어느정도 사업이 진행되었는지 궁금해서 조사해보고, 준공까지 빠르면 얼마나 걸릴지 예상해보는 글입니다.
1979년 준공된 부산 수영구 남천삼익비치타운은 분양 당시에도 부산에서 고급 대단지 아파트로 유명했다. 아파트 커뮤니티 시설인 '삼익스포츠 센터'에는 골프연습장, 사우나, 실외 유수풀장, 피트니스클럽, 스쿼시장 등의 호화시설이 함께 지어져 호텔 뺨치는 럭셔리 아파트였다. 80~90년대 부산에서 가장 잘사는 부촌 아파트였으며 아마 전국민이 다알만한 대사 "느그서장 남천동살제?"의 바로 그 동네다.
광안대교 풍경과 마린시티, 센텀시티 등의 풍경을 한눈에 담고 있고 훌륭한 입지조건과 주거환경으로 부산 재건축 '대장'으로 평가된다.
광안리 해수욕장 인근에 위치해 영구적인 붙박이 바다뷰에 단지 주변에 초등학교가 인접해있고, 중,고등학교는 거리는 조금 되지만 큰 단점은 아니다. 근처 메가마트, 여러 레스토랑등 편의시설도 잘 갖추어져있다. 바다 바로 앞으로는 산책로, 자전거도로등도 정말 잘 갖추어져 있어 살아보고 싶은 단지이다.
재건축 사업비는 2조6497억원으로 '안전관리자'만 11명이상 뽑아야 하는 건설규모다. 최고 61층, 12개동 총 3200세대(기존 3060세대) 규모로 지어질 예정이다. 둔촌주공(1만2천세대)에는 못미치지만 남천 삼익비치또한 대단지임에는 틀림없다.
현재 시세는 (21.09.22) 84제곱미터가 18억에 나와있다. 바다전망 131제곱미터의 경우 호가 23억.
111제곱미터의경우 2019년 10월 가격이 6억5천만원(상한가) 정도에 형성되었으나 현재(21년 9월)는 16억(상한가)에 형성되어있다. 2년새 10억 가까이 매매가가 상승하였다.
그렇다면 현재(21년9월) 삼익비치의 재건축은 어디까지 진행되었을까??
현재는 사업시행계획인가를 신청해둔 상태다.
재건축의 단계는
1)계획단계
ㄱ.기본계획수립
ㄴ.안전진단
ㄷ.정비구역지정 : 토지소유자 2/3 이상의 동의에 의해 제안 가능 ( 정비구역 지정되었다는 단지들 보면 이제서야 첫발 내딘것이다, 이때 투자 들어가면 짧게는 10년, 길게는 20년을 바라봐야한다)
2)시행준비단계
ㄱ.조합설립추진위원회
ㄴ.조합설립인가 후 시공사 선정 (현재 GS건설 선정- 가칭 그랑자이)
3)시행단계
ㄱ.사업시행계획인가 : 건축과정에서의 건축허가, 건축계획을 수립하여 설계도 등을 첨부하여 건축허가 신청하는 행위, 사업시행인가를 받기위해서는 건축심의를 통과해야한다.
ㄴ.관리처분계획인가
ㄷ.이주 및 철거
4)완료단계
ㄱ.착공 및 분양
ㄴ.준공,입주
ㄷ.조합의 청산 및 해산
사업시행계획인가에서 관리처분계획인가까지 평균적으로 약 3년 정도가 걸린다.
관리처분계획은 아파트분양계획으로 볼수 있으며 매우 중요한 단계다. 사업시행계획인가일을 기준으로 조합원의 토지 및 건축물을 감정평가하고 조합원 분양신청을 통해 아파트 및 상가를 배분한다. 관리 처분인가가 되면 어려운 단계는 거의 거쳤다고 볼수 있다.
관리처분계획인가 후 조합원의 토지 및 건축물은 소득세법상 조합원 입주권으로 전환된다.
관리처분계획인가 후 착공 신고가 되기 위해선 이주, 철거가 완료되어야한다. 모든 주민의 이주가 이루어지는데만 빠르면 1년 대체적으로 2년의 시간이 소요된다. 이시기에 보통 조합원들끼리 그리고 조합원과 현금청산자들의 이해관계에 의한 다툼이 극에 달한다. 심한경우 소송을 통해 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가가 취소되어 다시 윗단계부터 시작하는 경우도 발생할수 있다.
요즘은 조합원들이 정보에 빠삭하고 이해관계를 정확하게 알고 있으며 재건축이 얼마나 득이 되는지 알아 사업이 빠르게 진행된다고한다. 반면, 정보에 빠삭하고 이해관계를 정확하게 알고 있기에 내분에 의해 사업이 진행될 가능성도 배재할수는 없다.
*남천동 삼익비치의 사업시행계획인가는 올해 11월~12월쯤 통이냐 불통이냐 결정 예정.
사업시행계획인가->관리처분계획인가 평균 약3년
관리처분계획인가로부터 주민 이주후 착공까지 평균 약 2년 6개월
착공부터 준공까지 약3년
별 문제 없이 빠르게 사업이 진행되면 빠르면 8년~9년 정도면 삼익비치 자리에 새롭게 들어서는 랜드마크 아파트를 볼수 있다.
* 문제가 생겨 원점에서 다시 시작할수 있으나 결국 재건축이 진행될 단지는 이해관계가 복잡해도 결국 진행된다.
그러나 아주 긴~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~호흡으로 가져갈 마음을 먹어야 한다.