(부동산)부동산 용어 LTV, DTI, DSR 은 무엇인가? 대출계산기사용

대출 규제가 시작되며 부동산 시장의 실수요자들까지 내 집 마련, 전셋집 구하기가 어려워지고 있다.
주택담보대출과 그나마 수월하던 신용대출, 거기에 무주택자의 전세대출까지 규제하겠다는 계획을 발표했다.

부동산 매매시 자기 자본만을 100% 가지고 구입하려는 사람은 거의 없을 것이다.(현금부자 연예인, 기업인 제외), 대출에 대해 부정적인 사람들은 '대출=나쁜 것'이라고 규정짓고 영끌해서 부동산 투자하는 사람들을 안 좋은 시선으로 보기도 한다.

서울의 아파트 가격은 10억~20억이 기본 가격이 되었다. 그만한 자본을 현금으로 가지고 있는 평범한 사람이 과연 얼마나 존재할까?


규제전 부동산 담보 대출은 실수요자, 서민, 중산층이 내 집을 마련할 수 있게 하는 레버리지 역할을 했다. 15억짜리 주택 매수 시 70% 대출이 가능하다면 4.5억의 자기 자본만 있으면 구입이 가능해진다. (현재는 대출규제로 꿈같은 이야기다.)


대출 규제 이야기가 나오면 빠지지 않고 나오는 용어가 바로 "LTV", "DTI", "DSR"이다.

과연 이것들은 무엇을 뜻하는 걸까??

1. LTV란?

LOAN TO VALUE RATIO : 시세와 대출의 비율

Loan To Value Ratio의 약자로 "담보인정비율"이라고 불리기도 한다. 담보로 설정된 아파트의 시세 대비 대출받을 수 있는 금액을 정해 놓은 값을 말한다.

EX) 20억짜리 아파트 "A"
LTV = 50%
A를 담보로 설정한 후 은행에서 빌릴 수 있는 최대 한도는 "10억"
LTV비율에 따라 빌릴수 있는 금액의 최대한도가 변동한다. 규제를 통해 LTV비율을 낮추면 그만큼 대출 가능한 금액이 낮아질 수밖에 없다. LTV가 높아질수록 적은 자기 자본으로 주택 구입이 가능해지는 것이다.

기준이 되는 아파트의 시세는 주로 "KB부동산"에서 정한 것을 사용한다. 가격대 형성이 되지 않은 부동산의 경우 감정평가를 통해 결정한다. 주로 다양한 가치를 지닌 단독주택 등이 그 대상이다.

LTV는 단순히 같은 %로 결정되는 것이 아니라 대출하려는 사람의 상황과, 구입하려는 지역이 어딘가, 구입하려는 물건이 어떤 것인가에 따라 기준이 달라진다.

1) 무주택자인가? 1 주택자 인상인가? 서민/실수요자인가?
2) 규제지역인가?(투기과열지구, 조정지역)
3) 구입주택의 시세가 6억 이하 OR 15억을 초과하는가

주택가격	구분	규제지역				비규제지역 LTV
		투기과열지역 LTV	DTI	조정대상지역 LTV	DTI
시가 9억이하	서민 · 실수요자	6억까지 60%	60%	5억까지 70%	60%	70%
		9억까지50%		8억까지 60%
	무주택세대	40%	40%	50%	50%
	1주택세대	0%	-	0%	-	60%
	1주택 예외 (처분)	40%	40%	50%	50%
	2주택이상세대	0%	-	0%	-
시가9억 초과~15억이하	초과구간	20%	-	30%	50%	-
시가 15억초과	-	0%		0%		-

투기과열지역인 서울에서 무주택 세대주가 9억 이하 아파트를 구입할 때 대출은 얼마나 나올까?
40% LTV를 적용

9억*40% = 3억 6천만 원 대출 가능.(DTI, DSR은 우선 계산에서 제외)


투기과열지역 서울에서 무주택 세대주가 15억 인 아파트를 구입하려 할 때는
9억까지는 40%,
9억 초과분에 대해서는 20%

15억 중 9억에 대해선 : 9억*40% = 3억 6천만 원
9억 초과분 6억에 대해선 : 6억 *20% = 1억 2천만 원

전체 : 4억 8천만 원의 대출이 나온다.


15억짜리 주택을 구입하려면 자기 자본 10억 2천만 원이 있어야 한다. 10억 2천만 원을 현금으로 들고 있는 사람이 얼마나 있을까??


무주택 세대주들, 그중 전셋집에 살고 있는 사람들이 전세를 빼서 그 보증금과, 대출을 통해 내 집 마련을 하려고 하지만 서울 안에서 이렇게 대출이 안 나올 때는 정말 쉬운 일이 아니다. 거기에 전세 보증금까지 대출이라면.......... 이번 생은 틀렸다고 우울해할 수밖에 없다.

2.DTI란??

DEBT TO INCOME : 소득 대비 원리금 상환비율

 

DTI는 "총부채상환비율" 이라고도 불리는데 연소득으로 1년 동안 얼마까지 부채상환이 가능한지를 계산해 한도를 정하는 방식이다.

EX) 연소득 4000만 원인 사람이 위의 대출금 4억 8천만 원을 받고 매년 원리금 상환액이 2400만 원이라면 대출을 상환하는 것이 가능하다. 그럼 돈을 빌릴 수가 있다.

반면 내가 10억을 빌려야 할 때 매년 원리금 상환액이 4800만 원이라면 정상적으로 대출 상환이 불가능하다. 그럼 대출승인이 안 난다.

DTI가 낮을수록 연소득 대비 원리금을 갚는 것이 수월하다는 뜻이고 100%에 가까울수록 소득 대비 원리금을 많이 갚아야 한다는 것이다.

주택가격	구분	규제지역				비규제지역 LTV
		투기과열지역 LTV	DTI	조정대상지역 LTV	DTI
시가 9억이하	서민 · 실수요자	6억까지 60%	60%	5억까지 70%	60%	70%
		9억까지50%		8억까지 60%
	무주택세대	40%	40%	50%	50%
	1주택세대	0%	-	0%	-	60%
	1주택 예외 (처분)	40%	40%	50%	50%
	2주택이상세대	0%	-	0%	-
시가9억 초과~15억이하	초과구간	20%	-	30%	50%	-
시가 15억초과	-	0%		0%		-

DTI는 최대 50%~40%만 적용된다. 연소득의 대비 절반 정도만 원리금으로 납부하는 사람에게 대출을 해주겠다는 뜻이다.


DTI는 내가 지불해야 하는 원리금과 내 연봉의 비율로 대출액을 설정하는 것을 말한다.

대출하는 담보주택의 가격이 높아도, 대출받으려고 하는 당사자가 소득이 적으면 대출되는 금액이 작아진다.

EX) 연봉 8000만 원 무주택 세대주 '나대출'씨
서울에서(투기과열지역) 10억짜리 아파트 매매 담보대출 희망
LTV로 대출금 산정하면 {9억*40%}+[1억*20%] =3억 2천만 원 가능
BUT, DTI 적용 시 22.76% 나온다. 이 경우 DTI 40% 미만으로 통과했기 때문에 대출이 가능해진다.

부동산 계산기를 통해 LTV와 DTI를 계산해볼 수 있다.

아래의 링크 클릭

부동산계산기

DTI는 대출을 받는 데 있어서 현재의 연간 소득이 중요한 요소가 된다. 부족한 자금에 대해 영 끌을 위해 신용대출을 받거나 제2, 제3 금융권까지 찾아가는 경우도 발생하게 된다. 이런 경우 DTI를 간신히 만족시켰나 다른 대출까지 갚아야 하기에 원리금 상환의 늪에 빠지게 된다.

 

 

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3.DSR이란?

DSR : 전체 부채의 원리금 간의 상환비율

Debt Service Ratio


DSR은 "총부채 원리금 상환비율"이라고 하며 연간 소득 대비 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타낸다.

신용대출, 학자금 대출, 토지대출, 상가대출, 주택담보 대출 등의 총부채를 말한다.

DSR은 총부채에 대한 원금과 이자 상환액을 합해 내가 연간 벌어 들이는 소득으로 상환이 가능한지를 본다.

DTI는 "주택담보대출 원리금 VS 소득" 비율을 따졌지만 DSR은 "내가 가진 전체 대출 대비 원리금 VS 소득" 책정한다. DSR이 DTI보다 훨씬 강력한 제도라는 것을 알 수 있다. DSR을 적용시키면 대출금이 더 적게 나올 수밖에 없다.





대출 계산기를 통한 DSR 구하기 예시

EX) 연소득 5000만 원
주택구입을 위한 주택담보 대출 5억 , 2.8% , 대출기간 240개월, 만기 240개월
신용대출 5000만 원 , 3% 이율, 대출기간 1년 , 대출 만기 12개월

계산 결과

연 소득 5000만 원에서 총 원리금 상환액 4천700만 원을 지불하면 생활이 어려워진다.

대출금 총액이 5억 5천이었으나 DSR이 보통 40%로 적용되고 있는 상황에서
94%의 DSR은 대출 승인이 안 난다. 그러니 대출금액을 낮춰야 할 수밖에 없다.

주택담보 대출을 5억에서 1억 8천만 원으로 낮추니 DSR이 40%에 근접해졌다.

결론적으로 DSR이 40% 라면 대출 가능한 총액수는 2억 3천만 원이 된다.

5억 5천 (실제 필요한 대출금)
-2억 3천( 대출 가능한 금액)
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2억 2천만 원( 대출금 외에 추가적으로 필요한 금액)


2억 2천만 원에 해당하는 돈은 다른 곳에서 알아서 구해야 부동산 매매가 가능하다는 뜻이다. 갑자기 2억 2천만 원을 어디서 구해야할까? 당장 입주를 앞두고 있는 사람들은 2억2천만원을 구하기 위해 백방으로 뛰어다녀야 한다. 그마저도 여의치 않으면 거리로 나앉게 된다.

정부에서는 지나친 가계부채를 막기 위해 대출을 조여 가고 있다.

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대출받아서 주택구입도 쉬운 일이 아닌데 대출까지 막아 버렸다. 서민, 실수요자의 내 집 마련의 발판을 막고 있는 느낌이다.

소득이 높은 사람들에게 오히려 대출을 더 내준다. 부익부, 빈익빈 현상이 가속화되어 부의 양극화가 심해질 것이다.


대출 상품을 찾기 위해 이곳저곳을 기웃거리는 대출 난민이 늘고 있다.

대출이 안되면 당장 길거리에 나앉게 생긴 경우도 심심찮게 등장한다. 힘든 시기다.

이럴 때일수록 더 정신 바짝 차리고 현실에 대응해야 할 것이다.