얼마전까지 서울, 수도권의 아파트 낙찰가율이 역대 최고라는 기사를 쏟아 냈었는데 대출 규제가 시작된지 얼마 되지도 않아 서울 낙찰가율이 연중 최저라는 기사가 다시 쏟아져 나온다.
파이낸셜 뉴스 21.11월8일 낙찰가율 최고 라는 내용의기사.
현금부자들 서울 아파트 경매 몰린다…낙찰가율 '최고' | 네이트 뉴스
경제>부동산 뉴스: 서울 아파트 경매시장 '활활'매매시장 매물 부족한데다자금조달계획서 의무 없어5대 광역시 낙찰가율은 하락 최근 서울 아파트값 상승폭 둔화와 대출 규제 강화에도 경매시
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수도권 아파트 경매시장이 위축되었다. 기준금리 인상에 이자 부담이 커졌고, 대출규제가 점점 강력해 지기 때문이다.
낙찰가율이 연중 최저치로 떨어졌는데 107.9%를 기록했다.
불과 한달전까지만 해도 서울 아파트값 상승폭 둔화와 대출 규제에도 불구하고 경매시장이 활황이라는 기사와는 대조적이다. 공급부족이 심각한 서울 아파트 낙찰가율이 한동안 고공행진이라며 기사가 나왔었는데 불과 한달만에 그 내용을 뒤집어 버렸으니 역시 시장의 예측은 어렵기만하다.
1. 낙찰가율이란?
감정가액 대비 낙찰가액의 비율을 말한다.
어떤 아파트가 경매에 나올때는 현재 시장에서 거래되고 있는 시장가가 아닌 감정평가사가 매긴 감정평가액으로 경매에 나오게 된다. (보통 시장가가 감정가 보다 높다, 그래서 경매에 나오는 물건을 싸게 사려고 사람들이 경매에 참여한다.)
EX) 감정가액 100원, 낙찰가액 110원 일 경우
낙찰가율 = 낙찰가액 / 감정가액 = 110원/100원 = 110%
감정가액보다 높게 낙찰될 경우 낙찰가액은 100%를 초과, 낮게 낙찰될 경우 낙찰가액은 100% 미만의 결과가 나온다.
낙찰가율 100% 미만 = 부동산 시장 부정적(하락)
낙찰가율 100% 이상 = 부동산 시장 긍정적(상승)
완전히 위와 같다고는 할수 없지만 대략 이런 분위기가 형성된다.
서울 낙찰가율이 107.9%로 나왔다는 것은, 기존보다 낙찰가율이 낮아지긴 했지만 아직 부동산 시장을 긍정적으로 본다고 해석 할수도 있고, 100% 미만을 향해 가기에 하락장이라는 지표로 해석 할수도 있다. 해석하기 나름.
100% 확신할수는 없지만 낙찰가율은 시장 분위기를 읽는 하나의 지표라고 볼수 있기에 참고만 한다.
2. 낙찰가율 하락 무엇이 문제인가?
매매시장 선행지수인 경매지표가 하락세를 나타내면 집값이 조정국면에 들어선것이 아닐까? 란 분석도 나온다. 매물이 없어서 안팔리는 것이 아니라, 매수자의 매수의사가 적어졌다는 증거로 볼수 있다.
수도권 아파트 경매 시장 분위기가 위축된 이유는 기준금리 인상으로 인한 이자 부담 확대와 대출 규제에 따른 구매 능력 저하 때문이라고 판단된다.
3. 시장의 분위기
부동산 커뮤니티, 단체 카톡방 등을 살펴보면, 현재 대출 규제로 자금 조달의 문제가 생겨 주택 추가 매입 또는 갈아타기를 유예하는 분위기다. 내년 대선, 총선등의 선거 결과를 보고 부동산 정책이 어떤 방향으로 흐를지를 보고 움직이려는 분위기가 크게 작용하고 있다.
낙찰가율은 대단히 중요한 지표중에 하나지만, 보통 낙찰가율이 역대 최저치를 경신하는 시점은 부동산 매입 시점이고, 최대치를 기록하는 시점은 부동산 매도의 시점이다. 그러나 이 최대치, 최저치를 구분하는것이 지나보지 않으면 알수 없다는것이 문제다. 지나고 나면 낙찰가율의 등락폭을 확인 가능하지만 지나는 중에는 본격적인 하락인지 상승인지를 알기가 쉽지 않다.
현재의 낙찰가율 하락의 가장 큰 원인은 대출 규제라고 판단하는 것이 시장의 분위기다.
4. 낙찰가율 하락은 기회?
경매는 원래 일반매매로 진행이 안되기 물건이 법적 절차를 통해 시장에 나온것이다. 그런 물건이라 시장의 변동이 생기면 더 큰 영향을 받게 된다. 일반 매매가의 낙폭보다 경매 물건의 낙폭은 더 크다. 실 수요자의 경우 이런 경매 물건을 잘 고르면 더더욱 할인된 가격에 주택을 매입할수 있는 기회가 왔다고 볼수 있다.
*주의 : 개인적으로 알아본 내용을 정리한 글입니다. 투자에 대한 모든 책임은 본인에게 있습니다.